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專題：地上權與租賃之關係

一、地租調整權：

（一）修法前：院986─類推民法442條。

按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。

（二）修法後：民法835條之1

二、地上權人積欠租金，所有權人終止地上權之程序要件─催告：

（一）修法前：68台上777─類推民法440條。

（二）修法後：民法836條。

（三）最新實務見解：98台上335

按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，亦難謂不發生催告之效力。

三、土地地上權與房屋所有權先後讓與相異之人，如何處理？

（一）修法前：98台上294─類推民法425條之1

（二）修法後：民法838條Ⅲ。

四、地上權人支出有益費用，得否請求償還？（本次修法並未解決，推論為司法官考點，整理自月旦法學雜誌第180期）

（一）肯定說：

1、甲說：類推民法431條─承租人之財產給付所增加租賃物之價值，逕使出租人坐享其成，實質上為不當得利，基於同一法理，應解釋地上權人支出之有益費用，得類推適用民法431條。

2、乙說：類推土地法120條，認為地上權人因栽植竹木，對於土地支出之改良費用，自得類推土地法120條之規定（耕地退租，求償特別改良費），於地上權消滅時請求土地所有人返還。（評論：此次物權修正，已刪除竹木，本說可否再援用，容有爭論）。

（二）否定說─此說可採。

1、地上權可以無償使用他人土地，此與租賃大不相同；且地上權人支出之有益費用來增加土地價值，均係為自己之利益。

2、關於地上權之設定，土地所有人既無置土地適於使用狀態之積極義務，其性質非為租賃權可比。

3、此次物權修正，並未在地上權章內明文規定，顯係立法者有意沈默：從850條之8規定亦可得知地上權人不可請求有益費用，蓋如可請求，大可於地上權章明文規定，而於農育權再準用即可。