一、民法836

『地上權人積欠地租達二年之總額,除另有習慣外,

土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租,

如地上權人於期限內不為支付,土地所有人得終止地上權。

地上權經設定抵押權者,

並應同時將該催告之事實通知抵押權人。』

即為68台上777號判例明文化。

 

(一)68台上777

建築房屋基地之出租人,

以承租人積欠租金額達二年以上為原因,終止租賃契約,

仍應依民法第四百四十條第一項規定,

定相當期限催告承租人支付租金,

必承租人於其期限內不為支付者,始得終止租賃契約,

非謂一有承租人欠租達二年以上之事實,

出租人即得隨時終止租賃契約,對於地上權人之保護,

不宜較土地承租人為薄,

故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因,

依民法第八百三十六條第一項規定,撤銷其地上權,

仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定,

踐行定期催告程序。

 

(二)抵押權人接獲通知後,為避免地上權被終止,

得以利害關係人代為清償,於清償後依民法312條之規定,

於清償之限度內,承受債權人之權利(97北大法研所民法第3題),

若土地所有人未通知抵押權人,

抵押權人所受損害,應負擔賠償之責(民836立法說明參照)。

 

二、地上權之權利金(月旦法學教室77期─謝哲勝)

 

(一)案例事實

甲於2004121將A地設定地上權給乙30年,

甲乙約定乙應先給付甲600萬元的權利金,

之後乙每月須再給付2萬元,乙依約給付600萬元的權利金,

地上權登記完畢後,乙也在A地上合法興建B屋。

後來乙因經營不善,無力繳交地租,

2008121已積欠甲兩年48萬元的地租,

甲即催告乙於1個月內支付,乙屆期仍未支付,

甲得否終止地上權?

 

(二)解答

1、權利金之性質有獨立債務說與物上負擔說之爭,

學者認為權利金本質就是地租而形同預付的地租,

從而權利金應類推適用租金的規定;

本案地上權人已給付的地租已高達648萬元,

顯然足夠給付10年以上的實際應支付的地租額,

不符合積欠地租達兩年之要件,故應認甲不得終止地上權。


2、朱柏松見解:

地租之給付,與取得地上權時

應對土地所有人加以支付的權利金不同,

蓋權利金除使用他人土地之對價外,

尚包括租期內由地上權人就土地加以經營、運用、投資等

總利益之回饋比例。

故雖地上權人已對土地所有人給付權利金,

於地上權人有對土地所有人遲付租金時,

亦不能以之折抵未付租金

而免除土地所有人對地上權人終止地上權的效力

(法學叢刊第213期)。

 

三、先次序抵押權消滅原因對法定地上權成否之影響

(月旦法學教室84期─陳洸岳)

 

(一)、案例事實

A所有土地上建有B所有建物,

A之債權人C於A所有之土地上設定第一次序抵押權後,

A取得B所有建物之所有權;

A復提供同土地提供D設定第二次序抵押權,

以擔保E對D之債務。

試問:若A清償C的債務並塗銷第一次序抵押權後,

因E無力清償債務,D實行抵押權,

A得否對拍定人F主張法定地上權?

 

(二)、解答

1、第一次序抵押權因受償而塗銷時,

第二次序抵押權人實行抵押權時,

是否符合民法876條之法定地上權之要件?

 

1)肯定說

A、基於次序升進原則,第二次抵押權人實行抵押權時,

已經滿足地上權之要件,故有民法876條之適用。

B、民法876條之文義,

係以拍賣時尚存在之抵押權為規範對象,

並不包含拍賣前已消滅之先次序抵押權;

因此是以因拍賣而將消滅之最先次序的抵押權設定時之狀況為基準。

 

2)否定說

如依肯定說之見解,

將有損後次序之原期待,

蓋後次序抵押權設定時,

其所掌握的是無法定地上權負擔的土地擔保。

 

3)小結

否定說雖有一定程度的說服力,惟考量抵押權之特性,

乃不移轉占有而使抵押人得繼續對抵押物進行使用收益,

極度限縮法定地上權之成立反而有礙實現抵押權之該特性,

且即便成立法定地上權,對於交易安全並無危害,

應認肯定說較為可採。

 

2、第一次抵押權因拍賣而消滅時:

此時並不成立法定地上權,蓋採取拍賣方式實行抵押權時,

原則上係採全部消滅主義(民873條之2),

後次序抵押權亦會消滅,當然無民法876條之適用。

 

(三)體系整理

1、第一次序抵押權因拍賣而消滅:無民法876條之適用。

2、第一次序抵押權因清償而消滅:有民法876條之適用。

 

四、地上權處分上不可分性:

838條Ⅲ地上權與其建築物或其他工作物,

不得分離而為讓與或設定其他權利

98年政大法研所針對民799條Ⅴ修正規定,

已考出本條修正之重要性)。

修正前並未規定處分上不可分性,如何處理?

98台上294─類推民法425條之1(十分重要喔)

 

98台上294─房屋所有權人原有合法之地上權,

而僅將房屋所有權或僅將土地所有權

或地上權之全部或一部讓與他人,

或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時

或先後讓與相異之人時,亦可類推適用。

且具有獨立性之建築物,其既有獨立之所有權,

與地上權間,依現行法律之規定,非不可分開讓與,

然為顧全其經濟作用,

此際應類推適用民法第四百二十五條之一之規定,

認建築物於得使用期間有租賃關係。

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