專題:地上權與租賃之關係

 

一、地租調整權:

(一)修法前:院986─類推民法442條。

按地上權之地租與租賃契約之租金,固屬不同,然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之,則二者實相類似,故關於民法第四百四十二條之規定,於地上權地租之增加,亦應類推適用。

(二)修法後:民法835條之1

 

二、地上權人積欠租金,所有權人終止地上權之程序要件催告:

(一)修法前:68台上777─類推民法440條。

(二)修法後:民法836條。

(三)最新實務見解:98台上335

按民法第四百四十條第一項規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。是苟出租人催告承租人支付欠租,其所定催告之期限相當,縱未敘明承租人欠租數額,但在承租人應付之租額範圍內,亦難謂不發生催告之效力。

 

三、土地地上權與房屋所有權先後讓與相異之人,如何處理?

(一)修法前:98台上294─類推民法425條之1

(二)修法後:民法838

 

四、地上權人支出有益費用,得否請求償還?(本次修法並未解決,推論為司法官考點,整理自月旦法學雜誌第180期)

(一)肯定說:

1、甲說:類推民法431承租人之財產給付所增加租賃物之價值,逕使出租人坐享其成,實質上為不當得利,基於同一法理,應解釋地上權人支出之有益費用,得類推適用民法431條。

2、乙說:類推土地法120條,認為地上權人因栽植竹木,對於土地支出之改良費用,自得類推土地法120條之規定(耕地退租,求償特別改良費),於地上權消滅時請求土地所有人返還。(評論:此次物權修正,已刪除竹木,本說可否再援用,容有爭論)。

(二)否定說此說可採。

1、地上權可以無償使用他人土地,此與租賃大不相同;且地上權人支出之有益費用來增加土地價值,均係為自己之利益。

2、關於地上權之設定,土地所有人既無置土地適於使用狀態之積極義務,其性質非為租賃權可比。

3、此次物權修正,並未在地上權章內明文規定,顯係立法者有意沈默:從850條之8規定亦可得知地上權人不可請求有益費用,蓋如可請求,大可於地上權章明文規定,而於農育權再準用即可。

 

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